Короновирусная инфекция пришла на территорию России и внесла уже довольно много корректив в привычный уклад жизни. Такого бизнес точно не ожидал.
Один из самых первых и болезненных вопросов, который пришел вместе с режимом «самоизоляции» - как платить за аренду.
Компании оказались в положении, когда вынуждены платить за пустующие офисы, магазины, салоны красоты, кафе и рестораны. Резко упала выручка, поток клиентов, а арендная плата вносится каждый месяц.
1 апреля были внесены изменения в Закон об экстренных мерах в связи с распространением нового типа коронавирусной инфекции на территории нашей страны.
В рамках этих мер, Правительство 3 апреля 2020 г. установило Постановлением № 439 условия и сроки отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.
Итак, мы подготовили краткий обзор принятых мер:
1. Установлена обязанность арендодателя заключить с Вами дополнительное соглашение об отсрочке в течение 30 дней с того момента, как Вы обратились, если договор аренды был заключен до введения режима повышенной готовности из-за пандемии коронавирусной инфекции COVID-19 в вашем субъекте РФ (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
В Иркутской области режим повышенной готовности введен с 20:00 часов 18 марта 2020 г. по Указу губернатора Иркутской области от 18.03.2020 г. № 59-уг.
2. Помимо отсрочки, установлено, что Вы вправе требовать уменьшения арендной платы, если не можете пользоваться помещением из-за введенных мер по нераспространению вирусной инфекции (ч. 3 ст. 19 Федерального закона 01.04.2020 N 98-ФЗ).
Данные меры применяются не ко всем арендаторам, а только к тем, кто относится к наиболее пострадавшим от пандемии отраслям экономики.
Они касаются любого недвижимого имущества, всех форм собственности (государственная, Муниципальная, частная). Исключение – только жилая недвижимость.
Отсрочка предоставляется с даты введения в субъекте РФ режима повышенной готовности и до 01.10.2020.
Также Правительство предусмотрело послабления по размеру арендной платы во время и после окончания введенного режима повышенной готовности. То есть, в то время как действует режим повышенной готовности – арендная плата не вносится. С того момента, как режим повышенной готовности будет снят, Арендатор может оплачивать арендную плату в размере 50% от установленной договором или дополнительным соглашением в срок до 01.10.2020 г.
Задолженность по аренде, которая была накоплена за период отсрочки, оплачивается не раньше 1 января 2021 г. и не позже 1 января 2023 г. не чаще раза в месяц, равными платежами в размере не больше 50% от ежемесячной арендной платы по договору.
Арендодатель не может начислять Вам пени или штрафы за период, когда действовала отсрочка, также требовать какую-либо плату за предоставление отсрочки по платежам.
Но следует иметь ввиду, если Арендодатель на период отсрочки не был освобожден от коммунальных платежей или расходов на содержание имущества, Вы, как Арендатор, обязаны компенсировать Арендодателю эти расходы.
Правительство допускает установление иных условий в дополнительном соглашении по арендной плате, но в любом случае, они не должны ставить в худшее положение, чем те, которые разработаны в Постановлении № 439.
Договориться с Арендодателем может быть вполне реально. Нужно понимать, что и его бизнес значительно страдает в тех условиях, которые существуют.
Как вариант, Арендодатель, может занять позицию, что ему выгодней сохранить Арендатора на будущее, и тогда он пойдет Вам на временные уступки. Ведь во время кризиса заполнить пустующие помещения крайне сложно (по докризисной цене), а после окончания пандемии очевидно, что найти Клиентов на аренду просто не будет.
В текущей ситуации абсолютно противопоказано прекращать платить аренду без переговоров, попыток заключить дополнительное соглашение с Арендодателем.
По факту, Вы будете находиться в положении, когда не просто копите долги, но и штрафы, пени за просрочку оплаты. Взыскание задолженности через суд может затянуться на долгое время, и даже если Ваша ситуация дойдет до банкротства, существует практика привлечения к субсидиарной ответственности учредителей и директоров организации. Ссылка на форс-мажор может не освободить от основного долга и не будет являться гарантией освобождения от ответственности. Связь между пандемией и неплатежами также нужно доказать в суде. А как известно, предпринимательская деятельность осуществляется на свой страх и риск. Директор, учредители должны принять все возможные меры, чтобы не довести организацию до банкротства.
Поэтому наш совет, пишите письма, уведомления, предпринимайте попытки договориться с контрагентами, сохраняйте все переписки. И не ссылайтесь на проблемы с оплатой из-за резкого изменения курса рубля к иностранной валюте (если ваша ставка привязана к доллару или евро), на финансовый кризис, отсутствие спроса и клиентов. Такие обстоятельства обычно не признаются форс-мажором и считаются предпринимательскими рисками.
Обращайте в нашу компанию, мы поможем Вам в это непростое время.